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北京二手房市場回歸理性

2019-03-29 16:34
來源: 北京日報 作者:字號T|T轉發打印

被稱為“史上最嚴調控”的“3·17”新政已經執行兩年。

從中介機構近日披露的內部成交情況來看,過去兩年,北京二手房市場在成交量和成交價格上都出現了明顯下降。數據顯示,新政出臺第二年,北京全市二手住宅網簽量比政策實施前下降40%。在這背后,成交周期拉長、看房次數增多、中小戶型成交比重增加,都不斷釋放出市場降溫的信號。

降溫市場量價齊跌

“什么時候‘上車’?”在京城二手房市場,“上車”的另一層含義就是買房交易。對于這個問題,從2016年年底開始看房的市民張杰已經被問了百八十次。但幾乎每次,他都回答:“再等等,再等等。”

等就是觀望。2017年3月,北京二手房市場溫度升至最高點。很多人還記得兩年以前即使朋友聚會,都免不了談“買房”“換房”“房價”的話題。“3·17”新政實施后,成交量迅速下降,最低時月成交量甚至不足萬套。

來自我愛我家集團市場研究院的數據顯示,以“3·17”新政為臨界點,前一年,北京全市二手住宅共網簽254916套;新政出臺后的一年里,北京全市二手住宅共網簽121946套,二手房網簽量降幅達52.2%;新政出臺第二年里,北京全市二手住宅共網簽152699套,同比回升25.4%,但仍比政策實施前下降40%。

謹慎購房人不再跟風“搶房”

“3·17”新政后,購房人開啟了漫長的“觀望模式”。這樣一來,無論是新房、還是二手房市場,購房人不再跟風“搶房”,有了更多的選擇。

在業內人士認為,這是市場回歸理性的表現。據我愛我家集團市場研究院統計,在“3·17”新政前一年,北京每套成交二手房源的平均被看次數為8.31次,新政后一年則為13.87次,在新政后兩年小幅下降至11.88次,這說明房源從掛出到賣出,經過了更多人看房。

此外,“3·17”新政前一年,北京每位最終成交的客戶在成交前的平均看房次數為2.88次,新政后一年上升至4.86次,新政第二年進一步上升至5.82次,客戶的看房次數進一步增加,購房決策明顯更加謹慎。

“樓市嚴控兩年來,市場各項指標已達到調控預期,目前價格穩定,成交量逐步回升,但需求端仍處于觀望狀態,客戶看房次數增多,市場仍處微冷狀態。”我愛我家研究院方面稱,后續可能會有一些政策微調,但對房價的嚴控目標應該不會發生變化。

剛需換房自住為主要需求

“自新政調控后,北京二手房市場成交明顯下降,后期市場的修復主要是來源于首次置業者和換房者的自住需求,投資需求下降明顯。”鏈家方面披露的數據顯示,2018年四季度,北京主要接觸到投資性需求占比的經紀人僅為1.2%。如此看來,在政策嚴厲、市場低溫的情況下,二手房市場交易主要由自住需求支撐。

同時,“3·17”新政的認房認貸政策也使得賣一買一的換房需求首付比例大增,換房難度增加,而純剛需的首付在調控前后變化不大。因此,調控后剛需占比出現明顯增加。從總價段來看,400萬元總價的房源成交占比在調控后明顯提升。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,從歷次調控后,市場回溫均是剛需入場;換房也是市場交易主力。“換房需求是北京二手房市場上的主要需求,占比超60%,并且其杠桿風險低,可以適度滿足換房需求,適當降低其房貸成本。”

除此之外,新房供給增多也緩解了市場緊張情緒。許小樂說,2018年北京新房供應量明顯增多,對二手房形成了一定分流。更重要的是,新政調控也給市場帶來啟示——買房不是穩賺不賠。“此次調控后,均價持續下跌,投資者資產價值下降,尤其是在調控前追漲買入的投資者,在之后賣出時出現虧損。所以,投資房產還需謹慎,要有抵御風險的能力,量力而行。”

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